Trong 5 năm qua, từ 2015 – 2020, những căn hộ bình dân có giá 1-2 tỉ đồng lần lượt biến mất khỏi thị trường. Nhà ở xã hội với số lượng có hạn, người mua được quy định rất chặt. Mọi người trông vào căn hộ thương mại để có nơi ở, nhưng những căn hộ giá phải chăng sớm “tuyệt chủng”, thay vào đó là căn hộ hạng A, hạng sang ồ ạt ra hàng. Cung và cầu về căn hộ như hai đường thẳng song song, chẳng bao giờ gặp nhau.
Hãy cùng Vayonline247 tìm hiểu làn sóng chung cư tăng giá, căn hộ nhé
Không còn căn hộ hạng C
Sau giai đoạn đóng băng từ 2009 – 2013, tới năm 2017 Công ty DKRA làm báo cáo thị trường với chủ đề “Mặt bằng giá mới”, trong đó có thông tin căn hộ hạng B và hạng C là phân khúc dẫn dắt thị trường trong năm 2017 khi chiếm khoảng 78% nguồn cung căn hộ mới toàn thị trường.
Nhưng đến báo cáo quý 3-2018, DKRA cho biết nguồn cung căn hộ hạng A và B đã chiếm 98%, hạng C chỉ còn 2%. Và đến năm 2019 thì phân khúc hạng B chiếm tỉ trọng lớn, khoảng 69% nguồn cung mới.
Thị trường tiếp tục khan hiếm nguồn cung căn hộ hạng C. Giá bán ban đầu của chủ đầu tư đưa ra thị trường liên tục tăng mạnh trong năm. Mức tăng dao động trung bình 15-20% so với mặt bằng chung của thị trường tại khu vực.
Tới năm 2020, căn hộ hạng A vươn lên dẫn đầu khi chiếm 69% nguồn cung và 68% lượng tiêu thụ toàn thị trường. Căn hộ hạng C gần như không còn nguồn cung mới trên thị trường.
Quý 1-2021, giá bán căn hộ ở một số quận cũ tại khu đông TP.HCM tăng mạnh và xác lập mặt bằng giá mới, nhiều dự án chạm ngưỡng hạng sang. Nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở căn hộ hạng A, thị trường tiếp tục thiếu vắng sản phẩm căn hộ hạng C.
Còn về giá, theo DKRA, chỉ trong vòng 7 năm (2013 – 2020), giá chung cư bình dân (căn hộ hạng C) đã tăng khoảng 100% từ khoảng 16 triệu đồng/m2 lên trên 30-32 triệu đồng/m2. Không những vậy, các dự án căn hộ nhóm này trong 3 năm trở lại đây ngày càng khan hiếm và thậm chí đang biến mất trên thị trường.
Đến quý 1-2021, các mức giá nói trên lại tiếp tục tăng 5-10% so với giá của năm 2020. Không chỉ căn hộ dưới 30 triệu đồng/m2, mà ngay cả những căn hộ dưới 35 triệu đồng/m2 cũng trở nên khó kiếm ở TP.HCM, khi mà giá căn hộ tại Bình Dương, Đồng Nai cũng đã ở mức 33-45 triệu đồng/m2.
Người trẻ muốn sở hữu nhà ngày càng xa vời
Cơ hội sở hữu nhà của người trẻ mua nhà lần đầu càng xa vời hơn, khi những dự án bất động sản (BĐS) mới có mức giá trên dưới 1,5 tỉ đồng/căn vốn khan hiếm từ 2018 thì đến nay mức 2 tỉ đồng/căn 2 phòng ngủ cũng rất khó tìm.
Theo nghiên cứu của Hiệp hội BĐS TP.HCM (HOREA), phân khúc nhà ở cao cấp đưa ra thị trường có thể chiếm đến tỉ lệ khoảng 70%, chiếm thế áp đảo trên thị trường BĐS năm 2020. Phân khúc nhà ở trung cấp chiếm khoảng trên dưới 25% tổng số nhà ở.
Đáng quan ngại là phân khúc nhà ở bình dân chỉ có 163 căn nhà, chỉ chiếm 1% trong tổng số nhà ở được huy động vốn năm 2020. Đây là chỉ dấu cho thấy rõ sự “lệch pha” sản phẩm trên thị trường BĐS, dẫn đến sự phát triển của thị trường BĐS thiếu tính ổn định, bền vững.
Tiết kiệm được một, giá nhà đã tăng gấp mấy lần
Nhìn chung lãi suất cho vay mua nhà sau khi hết thời gian ưu đãi hiện dao động khoảng 10-11%/năm tùy ngân hàng.
Với mức lãi suất này, nếu một người vay 1 tỉ đồng trong thời hạn 10 năm, mỗi tháng phải trả cả gốc lẫn lãi khoảng 16,6 triệu đồng, tương đương xấp xỉ 200 triệu đồng/năm. Nếu vay 15 năm, số tiền phải trả hằng tháng còn khoảng 14 triệu đồng. Trường hợp lãi suất cho vay tăng, sau 10 năm số tiền cả gốc lẫn lãi phải trả có thể gần gấp đôi số tiền vay ban đầu.
Rượt đuổi không cân sức
Anh Đức Minh (Q.Tân Phú, TP.HCM) cho biết để trả được số tiền gốc và lãi khoảng 16 triệu đồng/tháng (nếu vay 1 tỉ đồng) thì thu nhập của cả hai vợ chồng anh phải ở mức từ 30 triệu đồng/tháng trở lên mới kham nổi vì còn phải lo khoản học phí, ăn uống cho hai con, chi tiêu trong gia đình, chưa tính các khoản đột xuất.
“Đó là lý do hai vợ chồng tôi băn khoăn mãi chưa dám quyết, trong khi giá nhà cứ tăng vùn vụt. Vừa qua tôi đi tham khảo một số dự án thì thấy mức giá chung cư ở các quận xa cũng đã từ 40 triệu đồng/m2 trở lên mà phải chờ vài năm mới bàn giao nhà.
Với mức giá này, một căn hộ 60m2 có giá hơn 2 tỉ đồng. Với vài trăm triệu đồng ít ỏi dành dụm được, số tiền vợ chồng tôi phải vay sẽ ở mức hơn 1,5 tỉ đồng, hằng tháng phải trả hơn 20 triệu đồng. Đặt lên bàn cân giữa chuyện “an cư” và gánh nợ khiến tôi đau đầu” – anh Đức Minh nói.
Anh Khôi (TP Thủ Đức) cho hay với tài chính (gồm cả khoản có thể vay) khoảng 1,5 tỉ đồng, anh đã rảo khắp các quận, huyện ngoại thành nhưng với mức tiền này ngay các chung cư cũ cũng khó kiếm.
“Tôi có cảm giác rượt đuổi không cân sức giữa người mua và giá nhà. Tôi tiết kiệm được một, giá nhà đã tăng hai ba lần. Đi dự các sự kiện mở bán dự án, tôi thấy rất nhiều người mua giai đoạn đầu chủ yếu là để lướt sóng chứ không phải để ở. Đến khi dự án gần bàn giao, giá căn hộ đã chênh với khi mở bán từ vài trăm triệu đến cả tỉ đồng. Người có nhu cầu thật nếu mua vào giai đoạn này thì số tiền phải vay cũng tăng lên khiến ít người kham nổi” – anh Khôi nói.
Kiểm soát dòng tiền ngân hàng vào bất động sản
Trước việc giá nhà đất và chung cư tăng giá chóng mặt, có nhiều kiến nghị được đưa ra, trong đó có chuyên gia đề xuất thay vì cho vay 70% giá trị tài sản bảo đảm có thể tạo cơ hội để nhà đầu tư vay lướt sóng ở giai đoạn sốt đất, nên tính giảm hạn mức xuống còn 30 – 50% tùy giai đoạn.
Tuy vậy, theo tổng giám đốc một ngân hàng (NH) cổ phần, trên thực tế không phải với dự án nào NH cũng cho vay 70% giá trị. Với các bất động sản là nhà ở hoặc đất ở riêng lẻ, NH thẩm định theo giá trị thị trường và có “trừ hao” chứ không theo mức giá ở các thời điểm nóng sốt. Càng sốt đất, NH càng thận trọng. Do vậy trên thực tế, nhiều bất động sản chỉ được NH cho vay không quá 50% giá trị.
Ai cũng đầu tư khiến chung cư tăng giá mạnh
Nhiều chuyên gia kinh tế đề nghị như trên và cho rằng tình trạng nhiều căn hộ chung cư bàn giao cả năm trời không ai ở, những mảnh đất tiền tỉ bỏ hoang 5-10 năm rất nhiều ở TP.HCM và nhiều tỉnh thành là dấu hiệu cho thấy giới đầu cơ đang thao túng thị trường bất động sản (BĐS).
Nghiên cứu của các công ty nghiên cứu thị trường và môi giới BĐS cũng cho thấy có đến 60 – 70% lượng người mua căn hộ tại TP.HCM trong thời gian qua là để đầu tư hoặc đầu cơ. Với các dự án đất nền vùng ven, gần 100% người mua không để ở do đối tượng mua toàn ở các thành phố lớn trong khi các dự án còn lâu mới hoàn thiện hạ tầng.
Xem thêm: Giá đất tăng chóng mặt nhiều người đổi đời